駐車場経営は委託でラクラク安心！
費用・収益モデルを丸わかり解説

1.はじめに

「土地を活用したいが、空き地をどう使うべきかわからない」「収入を得たいが、自分で管理するのは不安」、これは多くのオーナーが抱える共通の悩みです。

駐車場経営は比較的初期費用が少なく、参入ハードルが低い資産活用方法として注目されていますが、実際には「掃除が大変そう」「トラブル対応が面倒」など、想定外の手間も少なくありません。自分で全てを行う「自主管理」は確かにコストは抑えられますが、その分、精神的・時間的な負担が大きいのです。

こうした課題を解決する方法が管理委託です。プロに任せることで、オーナーはほぼ手間をかけずに毎月の収益を得ることができます。

この記事では、管理委託の仕組み、費用感、選び方、具体的なメリット、失敗しないポイントなどを詳しく解説します。

2.駐車場経営における管理委託とは

「駐車場の経営って、ただ土地を舗装して貸すだけ」と思われがちですが実際は、料金回収・利用者管理・設備メンテナンス・クレーム対応など、想像以上に多岐にわたる業務があります。

オーナーがこれらを全て行う自主管理と、プロに任せる管理委託という方法があります。特に副業や他の事業を持っている方、初めて土地活用をする方には管理委託が支持されています。

2-1.管理委託の仕組み

管理委託とは、駐車場の管理業務を専門会社に丸ごと任せる方法です。

具体的には、

• 清掃業務：週1回〜毎日まで柔軟に設定。ゴミ拾い、雑草処理、落ち葉清掃など。
• 設備点検：精算機、ロック板、ゲート、照明、監視カメラの定期点検。
• 料金回収・釣り銭管理：精算機内の現金回収、釣り銭補充、領収書ロール紙の補充など。
• トラブル対応：24時間365日対応のコールセンター運営、現地駆けつけ対応。
• 稼働率向上施策：価格調整、短期キャンペーン、繁忙期の特別料金設定。
• 利用者管理：月極契約者の管理、法人利用者の契約更新・請求処理。
• 収支報告：月次・年次レポート作成。

など駐車場管理業務すべてを任せることができます。

例えば、夜間の精算機トラブルで車両が出庫できない事態が発生した場合、自主管理ならオーナーが現地に向かう必要がありますが、管理委託なら専門スタッフが即対応します。こうすることで稼働率の低下や利用者離れを防ぐことができます。

2-2.委託に適した駐車場タイプ

管理委託に最も適しているのはコインパーキングです。コインパーキングは入出庫が多く、設備稼働率が収益に直結します。小さなトラブルが即クレームや稼働率低下に繋がるため、プロのメンテナンスが必要不可欠になります。

一方、月極駐車場は自主管理でも可能ですが、契約が多い場合は滞納管理・契約更新・解約処理・督促などが発生するため、規模が大きくなるほど管理委託にすることが有効的です。

3.管理委託のメリット

ここからは、管理委託にするメリットについて見ていきましょう。

3-1.手間を徹底的に減らせる

自主管理では、週に数回現地へ足を運び、ゴミを拾い、雑草を刈り、設備の稼働を確認する必要があります。さらに、雨天後や強風後には落ち葉清掃、積雪地域では雪かきが必要です。これだけでも月に10〜30時間ほどの時間が取られてしまう可能性があります。

さらに、夜間トラブル対応が入ると、オーナー自身のプライベートや仕事に大きな影響が出ます。

一方、管理委託にすると、これらを全て専門会社が実施します。オーナーはレポートを確認し、問題があればメールや電話で連絡を取るだけ。大幅な時間削減とストレス軽減が実現できます。

3-2.安心の専門サポート

専門会社は、設備保守に関する専門知識とノウハウを蓄積しています。

例えば、ロック板の誤作動やゲートバーの破損、精算機の硬貨詰まりなど、専門技術がないと対応できない故障が発生します。これらは稼働停止につながり、1日停止するだけで数万円〜十数万円の機会損失が起こる可能性があります。

また、法的対応も含めたサポート体制が整っています。例えば、無断駐車の法的措置、損害賠償請求の相談、警察対応のサポートなど、オーナー単独では対処が難しい問題も責任もって対応します。

3-3.遠方の土地でも経営できる

駐車場経営を検討する際、多くのオーナーが「自宅から離れた土地では管理が難しい」と感じています。特に相続で地方に土地を持っている方や、複数エリアに土地を所有している方にとっては、大きな不安要素です。

しかし、管理委託を活用することで、遠方の土地でも問題なく経営することが可能になります。清掃、設備点検、トラブル対応、料金回収などの現地作業をすべて代行してくれるため、オーナーは現地に足を運ぶ必要がありません。

例えば、東京都に住んでいながら東北地方の土地を駐車場として活用する場合は、管理委託会社が現地管理をフルサポートしてくれます。そのため、オーナーは毎月の詳細レポートを確認し、必要に応じて電話やオンライン会議で指示を出すだけで経営が成り立ちます。

これにより「距離」という物理的な障壁がなくなり、全国どこにいても土地活用による収益を得ることができます。特に忙しいビジネスオーナーや高齢のオーナーにとって、精神的・時間的負担の軽減は非常に大きなメリットと言えるでしょう。

4.管理委託のデメリット

管理委託は「手間を省ける」「遠方でも経営できる」といった大きなメリットがある一方で、すべてのオーナーにとって完璧な解決策とは限りません。ここでは、管理委託方式を導入する際に注意しておくべき主なデメリットについて解説します。

4-1.管理費用が継続的に発生する

管理委託は便利な反面、**管理会社への手数料（運営コスト）**が継続して発生します。一般的には駐車場の売上に対して5〜10％が相場とされていますが、これは売上が少ない月であっても一定額が差し引かれるため、「利益があまり残らない」と感じるオーナーも少なくありません。

さらに、契約内容によっては、緊急対応や設備交換、特別清掃などが別途有料となる場合もあり、当初想定していた費用を上回るケースもあります。「すべて任せているのに、思ったよりお金がかかる」といった不満が出やすい点は注意が必要です。

4-2.サービス内容にばらつきがある

管理委託会社の品質は一律ではなく、サービス範囲や対応レベルに大きな差があります。例えば、「24時間対応」と謳っていても、実際は電話受付のみで現地対応は翌日というケースや、「清掃あり」としながらも頻度や内容が十分でない場合もあります。

また、担当者によって対応の丁寧さやレスポンス速度に差があることもあり、「任せているのに管理が行き届いていない」と感じる要因になります。委託先を選ぶ際は、実績・契約内容・口コミ・地域対応力などを事前にしっかり確認する必要があります。

4-3.オーナー自身のコントロールが効きにくくなる

管理業務を外部に委ねるということは、裏を返せば自分で状況を把握・管理しづらくなるということでもあります。

たとえば、稼働率が思ったほど上がらない場合でも、「その理由が十分に説明されない」「改善提案がない」など、受け身の経営になりやすい傾向があります。中には、「言われた通りに任せているのに収益が上がらない」と感じてしまうオーナーもいます。

特に初めての土地活用で不安がある方にとっては、「何が適切な管理か」が分からず、委託会社任せになってしまうこと自体がリスクとなり得ます。

4-4.突発的な費用や対応外のリスクは残る

多くの委託契約では、「通常の範囲内の業務」だけが対象とされ、突発的な事象は別途見積もり・有償対応となることがあります。

たとえば、設備の大規模な修繕（ロック板の取り替え、精算機の故障など）や、無断駐車への法的対応、近隣トラブルによる説明対応などは、「完全に手放し」とは言えず、一定のコストや責任はオーナー側に残ることを認識しておく必要があります。

5.管理委託の費用と収益イメージ

「管理委託はコストが高い」というイメージが大きいですが、実際には「稼働率改善」「機会損失の回避」「トラブルによる長期的な評価低下防止」という形で、収益向上に貢献しているケースが多いのです。ここでは、実際の費用感や収益イメージについて紹介します。

5-1.管理費用の目安

管理委託の費用は、一般的に売上の5〜10％が目安です。

例えば、年間売上300万円なら管理費用は15万円〜30万円程度です。一見高額に感じるかもしれませんが、この費用には以下のような項目が含まれており、自主管理の場合にはこれらの業務を個別に負担する必要があります。

• 24時間365日の緊急対応
• 定期的な美観清掃（週1回〜）
• 設備の軽微修繕および定期点検
• 精算機や駐車場機器の保守点検
• 利用者トラブルの窓口・現地対応
• 契約関連の事務処理
• 月次・年次の詳細レポート作成と改善提案

もし自主管理でこれらを外注や都度対応すると、総額が管理委託費を超えるケースも少なくありません。特に人件費や緊急対応費用、夜間対応のコストは見逃されがちですが、非常に大きな負担になります。

5-2.収益イメージ

駐車場経営において「実際にどれくらいの収益が見込めるのか」は、最も気になるポイントの一つです。ここでは、地方都市の15台規模のコインパーキングをモデルケースに、一般的な収益イメージを解説します。

※立地条件や競合状況、料金設定によって大きく異なりますので、あくまで参考値としてご覧ください。

■モデルケースの前提条件

• 1台あたりの平均利用単価：1,000円/日
• 稼働率：50%（全国的に見た平均的な目安）
• 年間稼働日数：300日（保守的な計画基準）

■年間総収益の算出

計算式は以下の通りです。

1,000円 × 15台 × 0.5（稼働率） × 300日 = 年間総収益

このモデルケースでは、

1,000円 × 15台 × 0.5 × 300日 = 2,250,000円

これがオーナーの年間の総売上となります。

■管理委託費の差し引き

管理委託費は、一般的に売上の約5〜10%が相場とされています。

ここでは、管理委託費を10%として計算します。

2,250,000円 × 10% = 225,000円

■年間の手残り収益

管理委託費を引いた後のオーナーの年間収益は、

2,250,000円 − 225,000円 = 2,025,000円

となります。

ここからさらに税金（固定資産税・都市計画税、所得税・住民税）、保険料、設備の更新費用、美観維持費なども必要になるため、実際の手取り収益はもう少し低くなります。最終的な手取りはさまざまなコストを差し引いた金額にはなりますが、「ほぼ何もせずに」「安全かつ安定的に」土地を活用できることこそが、管理委託の最大の価値と言えるでしょう。

5-3.稼働率改善が生む「見えない利益」

トラブル対応の遅れや美観の低下は、利用者の離脱につながります。さらに、Googleマップや口コミサイトで「管理がずさん」「清掃が行き届いていない」と評価が下がると、新規利用者数が減少し、長期的な収益が落ち込んでしまいます。

そこで、管理委託により、清潔感を保ち、迅速なトラブル対応を実現することで、こうした見えない機会損失を防ぐことができます。これが「表面上のコスト以上の価値がある」と言われる理由です。

6.管理委託を成功させるポイント

管理委託を選ぶ際は、どこの会社に任せるかが最も重要です。単に価格だけで選ぶと、収益が伸び悩む、追加費用がかさむ、サービス範囲に差異があるなど、後悔するケースが後を絶ちません。

ここでは失敗しない委託会社選びの具体的ポイントを徹底解説します。

6-1.実績や信頼性で選ぶ重要性

委託会社の選定では、必ず「過去の導入実績」を確認しましょう。

• 管理実績の件数や年数
• 過去の稼働率データや改善事例
• クレーム対応やトラブル解決の実績
• 地域の需要動向への理解度

これらの要素を総合的に見ることで、その会社がどれだけ信頼できるかを判断できます。特に地域に根ざした企業は、土地柄や交通事情、近隣住民の特徴を理解しており、柔軟な提案ができる点が強みです。

「データだけ」ではなく、現場感覚や地域事情を踏まえた運営力を持つ会社を選ぶと、安定した経営につながります。

6-2.サポート内容の確認

委託契約を結ぶ前に、以下のような具体的なサポート内容を必ず確認しましょう。

• 24時間体制でのトラブル対応の有無と実際の対応スピード
• 定期清掃の頻度と内容
• 設備の修繕範囲（小修繕のみか、包括修繕までカバーするか）
• 収益改善や稼働率向上のための戦略提案の有無
• 収支報告の詳細度（単なる数字の報告か、改善提案を含むのか）

例えば「緊急対応あり」と記載があっても、実際には夜間や休日は電話対応のみで、現地対応は翌日以降というケースもあります。そのため、契約内容をよく確認し、後から「想定と違った」というトラブルを防ぎましょう。

6-3.定期的な報告や透明性の確認

定期的に詳細な収支報告を受け取れるかが、駐車場経営が成功するのかどうかに大きく影響します。

理想的には、月1回以上の詳細レポートに以下の情報が含まれることが望ましいです。

• 稼働率の推移
• 収入と支出の詳細
• クレームやトラブル発生状況と対応履歴
• 改善提案や次月以降の戦略

オーナー自身がこれらの報告内容をきちんと確認し、必要に応じて質問や改善要求を行うことで、長期的な収益性がさらに高まります。

委託しているとは言え、任せきりにせず、駐車場を共に育てる意識を持つことが安定した収益へと繋がっていくでしょう。

7.一括借り上げ方式という選択肢

駐車場経営を検討するうえで、「自主管理」か「管理委託」かという二択に悩む方も多いかもしれません。しかし、実はそれ以外に、より手間をかけず、安定収入を得られる方法として注目されているのが「一括借り上げ方式（サブリース）」です。

一括借り上げ方式とは、土地オーナーが駐車場運営会社に対して土地を貸し出し、運営会社がその土地に機器を設置し、実際の駐車場運営をすべて行う仕組みです。オーナーは運営会社から毎月一定額の賃料を受け取るだけで済むため、空車リスクや設備トラブルに悩まされることなく、ストレスフリーに収益を得られます。

管理委託との違いは、収益構造とリスク負担のバランスです。管理委託方式ではオーナーが初期投資や収支管理、メンテナンスなどの一部責任を負うケースが多く、収益性は高まる一方で、想定外の支出や管理負担が重くなる可能性があります。それに対し、一括借り上げ方式は運営会社がリスクと業務をほぼすべて引き受けてくれるため、「収益の安定性」と「手間の少なさ」の両立が可能です。

また、多くの一括借り上げ方式では、初期費用を抑えられる点も大きな魅力です。舗装や整地などの最低限の準備はオーナー負担となる場合もありますが、それ以降の機器設置・システム導入・保守管理などはすべて運営会社が行ってくれるため、大きな資本がない方でも参入しやすくなっています。

こうした理由から、一括借り上げ方式は特に初めて駐車場経営を行う方や、土地はあるが時間や人手に余裕がないという方にとっては、最適な選択肢と言えるでしょう。駐車場経営のスタイルで迷っている方は、ぜひ一度検討してみてください。

8.まとめ

駐車場経営において、管理を外部に委託するという選択は、単に「手間を省くため」だけのものではありません。それは、稼働率を高め、収益を安定させ、想定外のトラブルを未然に防ぐための戦略的な手段でもあります。

中でも、初期費用や維持管理にかかる負担をできるだけ抑えたい方には、「一括借り上げ方式」が非常に有効的です。一括借り上げ方式であれば、設備の設置や日常管理、集金・清掃・クレーム対応までを運営会社が一手に担ってくれるため、オーナーは土地を提供するだけで、安定した賃料収入を受け取ることができます。

初期投資を最小限に抑えつつ、リスクを分散し、着実に資産を運用していく。その手段として、「一括借り上げ」は管理委託方式の中でもより効率的かつ安心できる選択肢といえるでしょう。

NTTル・パルクでは、一括借り上げ方式をはじめとするさまざまな形態の駐車場運営サービスを展開しており、立地や土地の条件に応じた最適なプランをご提案しています。

駐車場経営の管理委託や一括借り上げ方式をご検討されている方は、ぜひNTTル・パルクへお気軽にご相談ください。

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