駐車場経営に必要な保険とは？失敗しない保険の選び方を紹介

1.はじめに

駐車場経営は、「少額投資・低管理で安定収入を得やすい」として、不動産活用の手段としてますます人気が高まっています。しかし、便利で収益性が魅力的な反面、駐車場には常に様々な事故やトラブルのリスクがつきまとい、経営者は知らないうちに大きな責任を背負っています。

例えば、駐車場の利用者や第三者が負傷する事故が起きた場合、設備が盗難や故障によって使用不能になった場合、台風や集中豪雨・落雷といった自然災害で機器や構造物が壊れた場合など、決して他人事ではありません。こうした突発的リスクから財産と収益を守り、安定した事業運営を続けるために不可欠なのが「保険」への正しい加入です。この記事では、駐車場経営者が知っておくべき保険の種類や補償の違い、費用相場や選び方まで、わかりやすく解説します。

2.なぜ保険が必要なのか？

駐車場ビジネスは「駐車スペースを提供するだけ」「無人だから責任が発生しない」」と思われがちですが、実際には経営者には厳格な管理責任（民法・施設賠償責任）があり、その内容は想像以上に重いものです。

利用者が転倒すれば、その原因が小さな段差や舗装の劣化でも経営者の管理義務違反と見なされやすく、高額な治療費・慰謝料が請求されます。設備の部品が外れて近隣住宅を傷つけた場合も、オーナーに賠償が求められることは珍しくありません。一度の大きな事故で高額な賠償責任が発生すれば、事業継続に支障をきたす可能性もあります。

2-1.利用者トラブルのリスク

駐車場経営において最も身近で起きやすいのが、この利用者トラブルです。

例えば、車止めブロックが緩んで利用者が転倒しケガをしてしまったり、舗装のひび割れやマンホール蓋の浮き上がりに気付かず、歩行者がつまずいて骨折してしまうなど、現場では実際にこうした事故がたびたび起きています。

また、ゲートバーやロック装置の故障や誤作動で車が傷つく場合、駐車スペースに障害物や水たまりが放置されてトラブルになる例も珍しくありません。

このとき経営者が「無人なので責任はない」と思っていても、法律では管理者（経営者）が損害賠償責任を問われるのが一般的です。

2-2.近隣住民・通行人とのトラブル

駐車場設備が直接的・間接的に原因となって周囲の建物や道路・通行人に被害が出ることも、めずらしくありません。

例えば強風や台風でフェンスや看板が道路側に倒れて、通行中の自転車や歩行者にぶつかりケガを負わせたり、隣接する建物の壁や窓に損害を与えたりする場面です。この場合は、周辺環境への安全配慮も施設管理者の法的義務と解釈されるため、たとえ不可抗力と思える自然現象がきっかけでも、管理不足とされ大きな責任を負うことがあります。

2-3.機器や設備の損害リスク

現在の駐車場には、コインパーキング式精算機、ゲートシステム、監視カメラ、防犯ライト、車両検知センサーなど多様な設備が導入されています。これらの機器は雷や豪雨だけでなく、“いたずら”や“盗難”、“落書き”などのターゲットとなることが非常に多いのが現実です。

2-4.自然災害による損失

ここ数年の異常気象・気候変動により、台風・集中豪雨・落雷・地震といった予期できない自然災害リスクも極めて高まっています。小型精算機や各種電子機器は防水でも耐水レベルに限界があり、大型台風では「水没」や「電気系統ショート」で完全に故障し、機器や設備一式の買い替えが発生する事例も増えています。

3.駐車場経営で加入すべき保険4選

駐車場経営には、事故・盗難・設備故障・災害など様々なリスクがつきものです。万が一に備えておくことで、突然の出費や責任負担を最小限に抑えることができます。ここでは、とくに重要な4つの保険について、役割と補償内容をわかりやすく紹介します。

3-1.施設賠償責任保険

駐車場経営において、最も基本かつ重要なのがこの「施設賠償責任保険」です。

経営者の管理ミスや施設の構造上の不備などが原因で、利用者や通行人、近隣住民にケガや損害を与えてしまった場合に、損害賠償金・治療費・修繕費などを補償してくれます。

例えば、段差につまずいて歩行者が骨折したケース、強風で看板が倒れて隣接住宅の外壁を傷つけたケース、照明の落下で車両や人に大ケガを負わせたケースなどが挙げられます。

これらの事故は、すべてオーナーが管理責任を問われる可能性があり、保険未加入であれば巨額の賠償をすべて自己負担で対応しなければなりません。

しかし施設賠償責任保険に加入していれば、数千万円から1億円規模の損害にも備えることができます。とくに無人型やセルフ式の駐車場、通行人が多い立地では、加入は必須といえるでしょう。

3-2.火災保険(企業財産総合保険)

屋根付きの月極駐車場や管理室、精算小屋など、構造物がある場合には「火災保険」の加入が欠かせません。

例えば、台風によって屋根材が飛散し、骨組みの鉄骨が隣家に衝突して損害を与えたり、集中豪雨によって管理室が浸水し、事務機器や備品が水没したりする事例が近年頻発しています。また、落雷によって電気系統がショートし、精算機や監視設備が完全に故障するケースもあります。

こうしたケースでは、火災保険がなければ修理・再調達・営業再開までに数十万～百万円単位の費用が必要になることもあります。

なお、地震、水災、風災、雪災などは通常の火災保険では対象外となっているため、地域の災害リスクに応じて特約を追加する必要があります。ロケーションに合った補償内容にカスタマイズすることが、実際の災害時に備えるための鍵となります。

3-3.動産総合保険

駐車場に設置されている精算機、ゲート、監視カメラ、照明など、取り外し可能な設備機器を補償対象とするのが「動産総合保険」です。

この保険が必要とされるのは、例えば精算機が“いたずら”や盗難被害に遭い、破損とともに内部の現金まで抜き取られるといったケースが多発しているためです。また、台風や落雷によって複数台の機器が一度に使用不能となるケースも少なくありません。

なお、内部に収納されている現金は、通常の動産保険では対象外であるため、「現金盗難補償オプション」の追加が必要になります。特に夜間や大型連休前などは被害が起きやすいため、保険加入時に補償範囲をよく確認することが重要です。

3-4.機械保険

「機械保険」は、精算機やゲートといった電子機器が経年劣化や内部トラブルによって突然故障した場合の修理費を補償するものです。動産総合保険は盗難・風災・火災等の外部要因による損害を補償する保険であるのに対し、機械保険は、経年劣化や突発的な内部故障など、内的要因による損害を補償する保険です。

例えば、IC基板やセンサーなどを搭載した精算機は、何の予兆もなく突然動かなくなることがあります。こうした場合、動産総合保険ではカバーされないため、オーナーが自腹で修理費用を負担せざるを得ません。これを補完するのが機械保険です。

精密機器を多用する大型のコインパーキングや立体駐車場では、経年劣化による突発的なトラブルは避けられません。そうした現場では、機械保険の加入はもはや必須といえるでしょう。

4.駐車場タイプ別の保険ニーズの違い

駐車場の運営形態によって、必要な保険は異なります。ここでは、月極・コインパーキング・立体駐車場などタイプ別に、適した保険と注意点を解説します。

4-1.月極・無人駐車場

契約管理ベースの月極駐車場は、コインパーキングに比べてトラブル率はやや低いものの、小規模な事故や、舗装やフェンスなどの劣化による事故は起こります。

特に無人で現場管理を省力化している場合は、気づかないうちに責任問題に発展するケースがあるため、施設賠償責任保険は必須といえるでしょう。また、照明や簡易設備があれば動産保険もあわせて備えるのが安心です。

4-2.コインパーキング

コインパーキングは不特定多数が24時間絶えず出入りし、「事故・盗難・故障・トラブル」が集中的に発生しやすい現場です。精算機・ゲート・現金・監視設備のどれも高価で、何か1つでも損傷や盗難で動かなくなると損害額が数万円～数十万円にのぼることもあります。

例えば「深夜の現金盗難で営業ストップ」、「ゲート設備故障で全台入庫不可」など、日常的に備えが問われます。このような現場では、施設賠償責任保険、火災保険(企業財産総合保険)、動産総合保険の3つは基本的な備えとして必須といえるでしょう。

さらに、放置車両の撤去にかかる費用や、訴訟時の弁護士費用まで補償するプランも検討しましょう。

4-3.有人・立体駐車場

スタッフ常駐や、機械式立体への預かり・移動サービスを含む場合、「スタッフによる車両事故」のリスクが一段と高まります。預かり中の車両破損や移動時の接触事故は、通常の賠償責任だけでなく「自動車管理者賠償責任保険」という専用の補償が必要です。

従業員のヒューマンエラーや設備の誤作動が原因で、想定外の高額賠償が発生するケースもあります。たった一度の事故で経営を揺るがさないためにも、想定外に備えた保険設計が非常に重要です。

5.駐車場経営の管理方式によって保険の負担はどう変わる？

駐車場経営では、どのような保険に加入するかだけでなく、「その保険を誰が契約し、どこまで責任を負うのか」という点が重要になります。

管理方式には、大きく分けて「自己管理方式」「委託管理方式」「一括借り上げ方式」の3つがあります。それぞれの違いと、保険に関する実務負担の度合いについて詳しく見ていきましょう。

5-1.自主管理方式

自己管理方式とは、その名のとおり、オーナーがすべてを一人で抱えて運営するスタイルです。保険の選定や契約はもちろん、日常の清掃や設備点検、クレーム対応、事故処理、すべてに自分で判断し、行動することが求められます。表面的には「費用を抑えて自由に経営できる」と思われがちですが、実際には何かが起きたときの責任もオーナーが一人で負うことになります。

たとえば、精算機の横に放置されていた鉄パイプにつまずいた歩行者が転倒し、腕を骨折。病院に運ばれ、全治2ヶ月と診断された場合、治療費や慰謝料はもちろんのこと、事故原因に関する調査、被害者との交渉、示談書の作成まで、すべてオーナーが対応しなければなりません。

5-2.委託管理方式

委託管理方式は、日常的な清掃や設備の点検といった業務を外部業者に任せることで、オーナーの手間を軽減できる運営スタイルです。一見すると「大変な部分は任せられて、リスクは軽い」と思われがちですが、実際には保険と責任のラインがあいまいなことが多く、トラブル発生時に苦しむケースが少なくありません。

たとえば、委託業者が定期点検の際に設備の異常を見逃し、その後、ゲートが誤作動して車両が損傷した場合。利用者から「そちらの不備で車が壊れた」と苦情が入り、賠償を求められます。ところが、委託契約を見直してみると「安全管理の最終責任はオーナーにある」と書かれており、委託業者は責任を負わない立場。保険でカバーできるはずと問い合わせてみると、機械保険の対象外と判明し、結局オーナーが自腹で修理費を負担するはめに。

このように、委託管理では「責任の所在」が常にグレーで、事故のたびに「これは自分の責任なのか、委託業者のミスなのか」を確認し、保険適用の可能性を一つひとつ探らなければなりません。さらに、実際の対応は委託業者任せにできないため、オーナーの関与が必要となる場面が多くなります。

5-3.一括借り上げ方式

自主管理や委託管理では、事故が起きた瞬間からオーナー自身が矢面に立たされ、保険会社との交渉や利用者との対応、修理手配や書類作成など、あらゆる実務をこなさなければなりません。そして、その負担は年に一度あるかないかではなく、実際には思った以上に頻繁にやってきます。

それに対して、一括借り上げ方式は、オーナーがこうした責任と業務から手離れできる運営スタイルです。

この方式では、駐車場そのものを管理会社が借り上げて運営するため、事故やトラブルが発生しても、対応の初動から保険の確認、補償の手続き、復旧作業に至るまで、すべてを管理会社が担います。

さらに保険についても、管理会社が必要な補償に加入しており、設備の内容や立地条件に応じて最適な補償設計がなされているため、オーナー自身で保険加入の必要がなく、「どの保険が必要か」などと悩む必要もありません。保険の知識がなくても、不備や抜けが発生するリスクはありません。

収入面でも、毎月の賃料はあらかじめ契約で定められており、繁閑の影響も事故による営業停止リスクも一切関係ありません。たとえ台風で精算機が水没しても、利用者とのトラブルで駐車スペースが一時閉鎖されても、オーナーが受け取る賃料は一定です。

つまり、一括借り上げ方式は、事故対応の実務や保険管理を管理会社が担うため、収益への影響を抑えながら、安定運用を実現できます。

本業が忙しい方や、不動産経営に不慣れな方、高齢のオーナーや相続によって土地を引き継いだ方など、「安心して資産を活かしたい」と考えるすべての人にとって、一括借り上げ方式は非常に理にかなった選択肢といえるでしょう。

6.駐車場経営の保険料と費用目安

駐車場保険の費用は、設備の数や新旧、広さ、補償上限、所在地（都市部・地方部）によってまったく異なります。以下がおおよその目安です。

• 施設賠償責任保険：年3万～10万円前後。敷地規模や利用者数、過去の事故歴によって変動。賠償上限を上げれば保険料も高くなります。
• 火災保険(企業財産総合保険)：建屋部分や設備金額に応じ数万円～数十万円まで。特約追加で雪害・水災・地震対応を拡張可能。
• 動産総合保険：年5万～15万円が相場。精算機・ゲート・現金・台数と補償の範囲に応じて調整。
• 機械保険：年3万～12万円程度。精算機・立体機械の台数・耐用年数とメンテナンス頻度が反映されます。

初めての方は複数社で見積もりをとり、自分の物件規模・設備の価格に合った補償範囲になっているか、保険の内容書面（約款）でしっかり確認しましょう。

7.保険選びと加入のポイント

保険の種類や補償内容を把握していても、実際の契約時には見落としがちな注意点があります。ここでは、保険選びで失敗しないために確認すべきポイントを3つに絞って解説します。

7-1.補償範囲・免責金額を細かくチェック

説明書や口頭案内だけで安心せず、「この設備も対象か？」「現金はどこまで補償されるか？」「1件いくら自己負担か？」など、曖昧な点を具体化・明記し、不明点は担当者に必ず質問しましょう。

7-2.事故発生時の初動対応力を比較

保険を選ぶ際は、補償内容だけでなく「事故発生後の対応スピードや柔軟性」も非常に重要です。

とくに駐車場経営では、精算機の故障や事故による営業停止が収益に直結するため、迅速な初動対応ができるかどうかが経営継続のカギとなります。

例えば、次のような点は事前に確認しておくべきです。

• 事故受付は24時間対応か、営業時間内対応のみか
  → 夜間や休日でもリアルタイムに事故受付が可能かどうかで、対応の遅れに差が出ます。
• 現地への訪問対応はあるか
  → 損害調査員が現地に来てくれるか、それとも電話・メールのみで完結するのかを確認しましょう。
• 提携修理業者や機器メーカーとの連携がスムーズか
  → 精算機やゲートの修理を一括手配してもらえる保険会社もあり、復旧が早まります。
• 担当者の裁量や柔軟性はどうか
  → 定型対応だけでなく、現場の事情に応じて柔軟に判断してくれるかどうかも大切です。

口コミや代理店の実績、同業者の体験談なども参考にしながら、「いざというときに本当に頼れる保険会社か」を見極めることが、後悔しない保険選びにつながります。

7-3.更新や複数拠点管理の際は団体契約も検討

駐車場を複数運営している場合や法人として契約する場合は、まとめて保険に加入することで保険料が割安になったり、補償内容を柔軟に調整しやすくなります。また、管理の手間も減るため、団体契約は効率的な選択肢の一つです。

8.まとめ

駐車場経営は、表面上はローリスク・ローコストに見えますが、実際には「事故」「設備トラブル」「予期せぬ損害」といったリスクと常に隣り合わせです。適切な保険に加入し、補償内容を理解しておくことは、トラブル時の損害を最小限に抑え、経営の安定を守るために欠かせません。

とはいえ、すべてを自分で管理し、保険選びから事故対応まで担うのは、時間・労力・知識の面でも大きな負担になります。

そのため、保険管理まで含めてすべてをプロに任せられる「一括借り上げ方式」は、もっとも安心できる選択肢のひとつです。事故が起きても対応を任せられ、保険の手続きや補償判断も含めてトラブル対応まで一任できるからこそ、収入は安定し、精神的なストレスも少なくなります。

とくに、「本業が忙しい」「土地活用が初めて」「トラブル対応に自信がない」という方ほど、一括借り上げ方式が適しています。

NTTル・パルクでは、一括借り上げ方式をはじめ、物件ごとの特性に応じた最適な運用をご提案いたします。土地活用をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。