駐車場経営はいくらかかる？
初期費用・維持費・方式別コスト徹底比較！

1.はじめに

「土地を活用して安定した副収入を得たい」と考えたとき、駐車場経営はとても現実的な選択肢です。

しかし、実際に収益化を目指すには、「初期費用が安い」という表面的なイメージだけではなく、初期費用・維持費・税負担・将来的な更新費用まで、すべての数字を正確に把握することが重要です。

この記事では、駐車場経営に必要な費用について具体的な目安を挙げながら解説します。

2.経営形態による費用負担と収益性の違い

駐車場経営は一見シンプルに見えますが、実際には「どの方式で運営するか」によって、初期費用、維持費、利益構造が大きく変わります。

多くの人が「全部自分でやれば収益が最大化する」と考えますが、リスクと手間も比例して増加します。

ここでは、「一括借り上げ方式」と「自主管理方式」の2つの形態について、現場での実例を交えながら比較解説します。

2-1.一括借り上げ方式（サブリース）

一括借り上げ方式は、土地オーナーが土地を駐車場の管理委託会社に一括して貸し出す方式です。

一括借り上げ方式では多くの場合、設備投資や日常管理はすべて管理会社が行うため、オーナー側の初期負担はほとんどありません。会社によっては「整地だけはオーナー負担」「看板設置のみオーナー」「契約初期に手数料が発生する」場合もあるので契約前に確認しましょう。

この方式の最大のメリットは、安定した固定収入が得られる点です。仮に駐車場の稼働率が下がっても、契約上オーナーの収入は保証されます。

しかし、デメリットとして、自主管理に比べると賃料は低く抑えられるため、利回りは相対的に低めになりますが、「安定収入を得たい」「リスクを最小限に抑えたい」という方は、「一括借り上げ方式」での土地活用を検討しましょう。なお、長期契約や賃料の改定条件については、契約前に詳細を確認することが重要です。

2-2.自主管理方式

自主管理方式では、土地オーナー自身がすべての設備投資を行い、日常の管理や保守、税金負担まで責任を負います。その分、利用者からの利用料はすべてオーナーの収益になるため、稼働率が高ければ高いほど高収益が見込めます。

メリットは、自由度が高く、料金設定やサービス内容を柔軟に変えられる点です。

例えば、繁忙期に価格を上げる、近隣の競合状況を見て割引キャンペーンを実施するなど、自ら戦略を練ることができます。

一方、デメリットは初期投資が大きく、維持管理の手間とリスクがすべてオーナーに帰属する点です。

設備故障時の即時対応、稼働率が低い時の赤字リスク、税負担など、現実には「手間も含めた経営」を覚悟する必要があります。

2-3.費用と収益のバランス

一括借り上げ方式は「安全性と手間の少なさ」を優先し、自主管理方式は「高収益と自由度」を優先するという違いがあります。

選択にあたっては、立地条件、競合状況、オーナー自身の経営スタイル、初期投資に充てられる資金、税務知識の有無など、複数の視点から検討が必要です。

また、最終的には5年、10年という中長期スパンでの収支シミュレーションを作成し、予想外の出費（税負担、更新費用など）も織り込んだうえで判断することが、後悔しない駐車場経営につながります。

3.駐車場経営にかかる費用の内訳と目安

駐車場経営を始めるにあたり、多くの方が「初期費用はいくら？」「その後必要となる費用の目安は？」という疑問を持っています。前章のとおり、一括借り上げ方式であれば、オーナー側負担はほとんどありません（舗装・建物解体費等は別途相談）。しかし、自主管理方式を検討されている場合は、費用構造を十分に把握せずに始めると、あとから予期せぬ出費が続出し、結果的に赤字になるケースもあるので注意が必要です。

3-1.初期費用

ここでは、自主管理方式による駐車場経営にかかる代表的な初期費用について紹介します。

• 土地整備：地面を平らにし、車両が安全に出入りできる状態にするための作業です。傾斜や凹凸のある土地では、重機による造成が必要なケースもあります。
• 舗装工事：砕石敷き、アスファルト舗装、コンクリート舗装などがあります。コストと耐久性、見た目などを総合的に判断して選ばれます。
• 区画ライン引き：白線などで駐車スペースを明確に区切る作業です。台数やレイアウトによって費用が異なります。
• 看板・標識の設置：料金や利用方法を明示する看板や、車両の誘導を助ける標識などの設置が必要です。
• 照明・防犯カメラ：夜間利用や防犯の観点から、照明や簡易的な監視カメラを設置するケースが一般的です。

10台分の月極駐車場を整備する場合、上記を踏まえた初期費用の目安は100万円〜200万円程度、コインパーキングの場合は数百万円かかるケースもあります。

※近年の資材価格や施工費の上昇により、実際の費用はやや上振れする傾向があります。

3-2.維持費

維持費は、駐車場を運営するうえで継続的に発生する費用であり、収益の安定性に大きく関わります。

具体的には次のような費用があります。

• 清掃・雑草処理：ゴミ拾いや草刈りなどの基本的なメンテナンスです。自主管理であれば費用はかかりませんが、手間はかかります。
• 電気代：照明やカメラの稼働に必要な電気代。設置機器の数や使用時間によって変動します。
• 保険料：歩行者や車両の事故に備えた施設賠償責任保険など。事故リスクをカバーするための備えとして重要です。
• 委託管理費：外部業者に清掃や巡回などを依頼する場合の費用です。月数万円でパッケージ化されたサービスを利用することが多いです。自分で管理する場合には費用がかかりません。
• 地面の補修・補填：砕石の駐車場では、雨風や車両の出入りによって地面が凹んだり、砕石が流出したりすることがあります。必要に応じて砕石を追加し、転圧を行うなどの補修が求められます。アスファルトやコンクリートでも、長期使用に伴って小さなひび割れや剥がれが発生することがあり、早期に補修することで大規模な再舗装を避けられます。

自主管理の月極駐車場（10台規模）の場合、維持費は年間で数万円〜十数万円程度が一般的な目安ですが、コインパーキングの場合は更に保守費等の負担が発生します。一部業務を外注する場合や設備が増えるほどコストは上昇し、年間数十万円以上かかるケースもあります。

3-3.設備更新費

駐車場の設備は、時間の経過とともに劣化します。そのため、一定期間ごとに更新が必要になります。

更新対象となる代表的なものとして以下が挙げられます。

• 照明設備：蛍光灯やLED照明は、定期的な交換が必要です。LEDでも10年を目安に劣化が進みます。
• 看板・標識：紫外線や風雨にさらされ、色あせや破損が発生します。見栄えが悪くなると利用率にも影響します。
• カメラ・録画機器の更新：防犯カメラも長期使用で画質低下や不具合が生じます。定期的な買い替えやソフト更新が必要です。

こうした更新費は突発的な出費になりやすいため、毎年一定額を積み立てるなどの準備が重要です。

3-4.税金

税金も長期的に大きな負担になります。

駐車場に転用すると住宅用地の特例の軽減が受けられなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に増加することが多いです。他にも、所得税、消費税、償却資産税、事業税などもかかります。

駐車場経営にかかわる税金については、以下の記事を参考にしてください。

関連記事：駐車場経営にかかる税金とは？種類や計算方法をわかりやすく解説

これらは毎年継続して発生するため、必ず収支計画に織り込みましょう。

4.まとめ

駐車場経営を成功させる最大のポイントは、初期費用、維持費、税負担、将来の更新費用など、全体コストを正確に把握し、余裕を持った資金計画を立てることが必要となります。

また、どの経営方式を選ぶかによって収益性や手間、リスクが大きく変わります。特に、「初期費用をなるべく抑えたい」「管理の手間をかけずに安定収入を得たい」という方には、一括借り上げ方式をおすすめします。一括借り上げ方式の場合、土地の整備や最低限の舗装といった準備はオーナー側で必要になる場合もありますが、それ以降の機器設置・運営・管理はすべて運営会社が担うケースが一般的です。そのため、負担を最小限にして安定収益を得る仕組みを作ることが可能です。

NTTルパルクでは、この一括借り上げ方式をはじめ、駐車場経営に関するプランニング、初期費用の試算、設備管理まで一貫してサポートしています。「土地はあるけど資金や時間がない」「土地を有効活用したいけれど何から始めればいいか分からない」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。

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