駐車場経営の年収はいくら？収益モデルと安定収入を得る方法

1.はじめに

土地を所有していると、必ず直面するのが「固定資産税」という出費です。使わない土地をそのままにしておくと、収益はないのに税金だけが毎年かかり続け、土地が負担になってしまうことも少なくありません。そんな中で注目されているのが、比較的低リスクかつ短期間で始められる「駐車場経営」です。

しかし、駐車場経営を検討する方がまず気になるのは、「実際にどのくらいの年収が得られるのか」という点でしょう。ネットや周囲の話では「儲かる」とも「大した収益にならない」とも言われ、混乱してしまう方も多いはずです。実際には、立地や規模、運営方式によって収益は大きく変わりますし、維持費や税金を差し引いた「手取り額」を把握しておかないと、思ったほど収益が残らないこともあります。

この記事では、駐車場経営の年収モデルを「月極駐車場」と「コインパーキング」に分けて紹介し、さらに立地条件や運営方式が収益に与える影響、安定収入を実現するための方法について詳しく解説します。あくまで収益は目安であり保証されるものではありませんが、仕組みを理解すれば自分の土地でどれくらいの収入が見込めるかシミュレーションできるようになるはずです。

2.駐車場経営の年収モデル

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し）」の2種類があり、それぞれで収益の仕組みや安定度が異なります。ここでは具体的な収益例をシミュレーションしながら、どの程度の年収が見込めるのかを整理していきます。

2-1.月極駐車場の収益例

月極駐車場は、利用者と月単位の契約を結び、定額の駐車料金を得る形態です。契約期間が長いため、収益が安定しやすいのが大きな特徴です。

例えば東京都心の住宅街で、1台あたり月額3万5,000円の相場だった場合、10台分の土地を用意できれば月収35万円、年収にすると420万円となります。契約者が法人であれば長期利用になるケースも多く、解約リスクが低いため、安定した収入を確保しやすいのも魅力です。

一方、地方都市では相場が大きく下がり、1台あたり月額1万円程度にとどまります。同じ10台でも年収は120万円程度です。ただし、地方は土地が広く安いため、30台・50台といった大規模駐車場を確保しやすく、結果的に都市部と同等、あるいはそれ以上の収益を上げるオーナーも存在します。

つまり月極駐車場は「単価が高い都市部」か「台数を確保できる地方」かで収益の上限が変わると理解するとよいでしょう。

2-2.コインパーキングの収益例

コインパーキングは、時間貸しで利用者から駐車料金を徴収する方式です。単価が高く、稼働率次第では大きな収益を狙えますが、同時に需要がなければ売上が伸びないというリスクも伴います。

都市部の駅前に8台規模のコインパーキングを設置し、1時間400円で稼働率が70％程度で、月収は約50〜60万円が見込めます。つまり、年間で600〜720万円もの収益になる可能性があります。さらに、週末やイベント時には稼働率が100％近くまで高まる可能性があるため、上積みされるケースもあります。

しかし、地方郊外で同じ設備を導入した場合は状況が一変します。相場が1時間100円程度に下がり、稼働率も30％程度では、月収は10〜15万円程度、年収はおよそ180万円と、都市部に比べると低水準です。設備投資が数百万円にのぼることを考えると、採算が合いにくいケースも多いのが現実です。

2-3.維持費を差し引いた手取り額の目安

駐車場経営では、表面的な売上額だけでは、実際の収益性を正しく判断できません。年収の計算では必ず維持費を差し引いた「手取り額」を確認することが重要です。

例えば固定資産税は土地の評価額に応じて課税されるため、都市部ほど負担が重くなります。また、舗装や区画線の引き直しには数百万円単位の費用がかかり、10〜15年に一度の修繕が必要です。コインパーキングでは精算機やゲートのメンテナンスに年間10〜30万円程度、清掃や除草にも月1〜2万円、保険料も数万円かかります。

これらを踏まえると、月極駐車場の利益率は6〜8割程度、コインパーキングでは4〜6割程度が目安となります。つまり都市部で年収600万円の売上を上げても、実際の手取りは400万円前後に落ち着くケースが一般的です。

3.年収が変わる3つの要因

駐車場経営の収益は「どのくらい台数を確保できるか」だけでなく、いくつかの要因によって大きく変動します。ここでは特に影響の大きい3つの要素を詳しく解説します。

3-1.立地条件

立地は駐車場経営の成否を決定づける最大の要素です。都市部の駅前や繁華街、病院や大学の周辺は駐車需要が高く、単価が高めに設定できるため収益が大きくなります。逆に郊外や住宅地では単価が低くなる傾向がありますが、契約が長期化しやすいため安定収入が得やすいというメリットがあります。

地方では都市部ほどの単価は望めませんが、車が生活の必需品となっているため、商業施設の周辺や観光地では安定した需要が見込めます。実際に地方都市で「1台1万円×30台＝年収360万円」を得ているオーナーもおり、都市部と違った形で成功を収めることが可能です。

3-2.維持費

維持費も年収を左右する大きな要素です。月極駐車場は舗装と区画線の更新程度で済むことが多く、比較的低コストで運営できます。コインパーキングは精算機やゲートなど高額な設備投資が必要で、導入後も定期的なメンテナンス費用がかかるため、稼働率が低いと赤字に転じるリスクがあります。維持費の規模を正確に見積もり、収益性とのバランスを取ることが不可欠です。

3-3.運営方式

駐車場経営の収益は、土地の立地や規模に加えて「どの運営方式を選ぶか」で大きく変わります。オーナー自身がどの程度の手間を許容できるか、どのくらい安定性を求めるかによって選択肢が異なるため、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。

3-3-1.自主管理方式

自主管理方式は、契約や集金、清掃、クレーム対応などをオーナー自身が行う方法です。管理会社への手数料がかからないため、収益率は最も高くなります。

例えば10台の月極駐車場を自主管理で運営し、1台あたり2万円で貸し出せば、月収20万円がそのまま収益になります。ただし、契約書の作成や入金管理、利用者とのやり取りも全て自分で行う必要があり、想像以上に労力がかかります。特に、空車が出た場合の募集活動やトラブル発生時の対応は精神的な負担も大きく、本業がある方にとっては続けるのが難しくなることも少なくありません。

3-3-2.管理委託方式

管理委託方式は、契約や集金、清掃などを管理会社に任せる方法です。管理料として収益の数％〜20％程度を差し引かれますが、オーナーは日常的な業務から解放されます。

例えば同じく月収20万円の駐車場を管理委託した場合、管理料を10％とすると手取りは18万円程度になります。収益は減りますが、業務の大部分を委託できるため、安定した運営が可能です。特に土地が遠方にあるオーナーや副業感覚で始めたい方に向いています。ただし、利用率によって収益が変動する点は変わらず、空車リスクは常にオーナーが背負うことになります。

3-3-3.一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、管理会社が駐車場全体を借り上げ、オーナーに固定賃料を支払う方法です。利用状況に関係なく毎月一定額が入るため、空車リスクを避けられるのが大きな特徴です。

例えば、契約で月15万円が保証されていれば、利用率が50％に落ち込んだ月でもオーナーは確実に15万円を受け取れます。初期投資や設備費用を管理会社が負担してくれるケースも多いため、経理処理もシンプルになり、オーナーの負担は固定資産税など最低限に抑えられます。

もちろん、繁華街や好立地で高い稼働率が見込める場合には、自主管理や管理委託の方が収益が大きくなる可能性もあります。しかし、多くのオーナーにとって「空車が続いたらどうしよう」「トラブル対応が面倒」という不安を取り除き、安定収入を得られる点は大きな安心材料です。

4.安定収入を実現する「一括借り上げ方式」

ここまで解説してきたように、駐車場経営の年収は立地や維持費、管理方式によって大きく変動します。高収益を狙える可能性がある一方で、空車リスクや税務処理の煩雑さに頭を悩ませるオーナーも少なくありません。そこで安定収入を実現する方法として注目されているのが「一括借り上げ方式」です。

一括借り上げ方式では、管理会社が初期投資や設備導入を負担し、駐車場全体を借り上げてくれるため、オーナーは土地を貸すだけで固定収入を得られます。清掃やトラブル対応、防犯管理もすべて任せられるため、本業を持つサラリーマンや相続で土地を取得したオーナーでも安心して始められるのが大きな特徴です。

また、節税や経理の複雑な処理からも解放されるため、「安定収入を得たいがリスクは避けたい」という方に最適な方法といえます。

5.まとめ

駐車場経営の年収は、都市部で数百万円規模に達するケースもあれば、地方では100万円台にとどまることもあり、立地や規模によって大きな差があります。月極駐車場は安定的で、コインパーキングは高収益の可能性があるもののリスクも高いという特徴を理解しておくことが大切です。

大切なのは、売上ではなく維持費や税金を差し引いた「手取り額」で収益を判断することです。そして、リスクを最小限にしながら安定した収入を得たいのであれば、一括借り上げ方式が最も現実的な選択肢となります。

• 「駐車場経営の収益性を知りたい」
• 「長期的に安定した収入を目指したい」
• 「管理や税務の煩わしさを減らしたい」

そんな方には、一括借り上げ方式を提供している NTTル・パルク へご相談ください。全国で培った豊富な実績をもとに、初期費用を抑えた導入から毎月の安定収入の確保までをサポートします。土地の立地や規模に応じた最適なプランをご提案しますので、安心して駐車場経営を始められる環境が整います。

まずはお気軽にご相談いただき、あなたの土地に合った活用方法を一緒に検討してみませんか。