一括借り上げで駐車場経営は本当に安心？
契約前に確認したい3つのポイント

1.はじめに

駐車場経営は、初期費用が比較的少なく、副収入目的でも始めやすい土地活用方法として人気です。しかし、実際に始めてみると「契約者が集まらない」「トラブル対応が面倒」「稼働率が不安定」など、意外と多くの管理負担があるのも事実です。

そこで注目されているのが、一括借り上げ方式です。オーナーは管理業務や空きリスクを気にすることなく、毎月一定の賃料を受け取れる仕組みです。この記事では、その一括借り上げの仕組みやメリット・注意点についてわかりやすく解説します。

2.一括借り上げ方式とは？仕組みと特徴

一括借り上げとは、オーナーが所有する土地を駐車場の運営会社がまるごと借り上げ、一定額の賃料をオーナーに支払う方式です。運営会社はその駐車場を自社の責任で運営し、収益化を図ります。

この方式の最大の特徴は、空車リスクやトラブル対応をすべて運営会社が引き受けるという点です。オーナーは賃料収入を毎月確実に受け取ることができ、経営の安定性が格段に高まります。

2-1.契約形態と流れ

一括借り上げでは、オーナーと運営会社の間で賃貸借契約が締結されます。通常、賃料は固定で契約時に金額と支払い条件が定められ、運営会社はその金額を毎月支払います。

運営会社はその土地を用いて月極駐車場やコインパーキングとして運営し、利用者からの駐車料金収入を得ます。収益の増減に関わらず、オーナーが受け取る賃料は一定です。

2-2.自主管理方式や委託管理方式との違い

自主管理では、契約者の募集・料金回収・トラブル対応・メンテナンスまで、すべてオーナーが行う必要があります。委託管理では一部の業務を外注できますが、空車リスクや一定の意思決定は依然としてオーナーに残ります。

それに対し、一括借り上げでは運営全体を運営会社が担うため、オーナーの負担は大幅に軽減されます。運営業務の範囲とリスクの所在が明確であるため、他方式との比較検討時に候補に挙がる運営スタイルの一つとされています。

3.一括借り上げ方式のメリット

一括借り上げ方式は、初めての駐車場経営でも安心できる運営スタイルです。ここでは、一括借り上げ方式を選ぶことで得られる主なメリットを3つ解説していきます。

3-1.空きリスクがない安心感

通常の自主管理では、空き区画が発生するとその分だけ収益が下がります。特に競合が多いエリアや需要に波のある地域では、空きリスクが大きな不安要素になります。しかし、一括借り上げ方式では契約時に決めた賃料が毎月支払われるため、実際の稼働率に関係なく収益が安定します。

この空きに左右されない仕組みは、将来の資金計画を立てる際にも非常に有利で、特に年金収入だけでは不安なシニア層にも安心して勧められるポイントです。また、将来的なインフレや税制の変化など、外部要因によって稼働率が予想外に変動することもあります。そうした状況でも、毎月安定した賃料収入が確保できる点は、他の運用方法にはない大きな安心材料といえるでしょう。

3-2.手間を最小限にできる運営形態

駐車場運営は一見シンプルに見えて、実は多くの管理業務が発生します。契約書の作成・料金徴収・トラブル対応・設備保守など、すべてをオーナーが行うのは非常に大変です。実際には、精算機の不具合対応や設備の破損、ゴミの放置といった予想外のトラブルも日常的に発生します。こうした細かな対応をすべて自分で行うとなると、想定以上に時間や労力がかかることもあります。

一方、一括借り上げ方式では、こうした運営業務をすべて運営会社が担うため、オーナーは手間のかかる業務をやらずに済みます。そのため、副業や兼業として土地活用を考える方にとっても、日常業務に支障なく取り組める大きなメリットとなるでしょう。

3-3.長期的な安定収入による資金計画の立てやすさ

収入の安定性は、将来にわたる資産設計の基盤となります。一括借り上げ方式では、月ごとの収支が明確で変動が少ないため、長期的なライフプランや事業計画を立てるうえで非常に有利です。

たとえば、ローン返済を抱えている場合でも、一括借り上げの固定賃料があることで返済計画が安定し、将来の投資判断にもつなげやすくなります。教育資金や住宅ローン、老後の生活費など、将来的な出費を見据えた計画を立てる上でも、月々の収入に大きな変動がない点は大きな強みとなります。

4.一括借り上げのデメリット

便利な一括借り上げ方式にも、注意すべき点はあります。ここでは特に見落としがちなデメリットを2つご紹介します。

4-1.賃料が低めになることがある

一括借り上げ方式の最大の注意点は、収益が「固定」されることで、好調な稼働状況でも追加収入を得にくくなるという点です。運営会社が空きリスクを引き受ける分、オーナーに支払う賃料はやや低めに設定される傾向があります。

たとえば、繁忙期に稼働率が上がっても、その増益分は運営会社の収益となり、オーナーの賃料には即時反映はされません。そのため高収益を狙いたいオーナーにとっては、やや物足りなさを感じることもあるかもしれません。たとえば、周辺地域で再開発が進み、人の流れが急増するようなケースでは、本来であれば相場が大きく上昇し、高収益につながる可能性がありますが、一括借り上げ契約ではこうした恩恵を受けにくくなることもあります。

4-2.契約条件に縛られるリスク

一括借り上げ方式は、2年〜3年の契約となるケースが一般的です。そのため、契約期間中に一方的に解約したり、賃料の見直しを希望したりすることが難しい場合もあります。また、設備更新費用や修繕費の負担範囲など、契約条項によって対応が異なるため、内容をしっかり確認しなければ後でトラブルになることもあります。特に、後から「名義を変更したい」「他の用途に転用したい」と考えたときに、契約内容に制限があると柔軟に対応できません。

そのため、契約書をよく読み、あらかじめ想定されるリスクを洗い出し、慎重に判断することが大切です。

5.契約前に確認すべきポイント

上記で解説したように、一括借り上げ方式を成功させるためには、契約内容の確認が欠かせません。ここでは、特に注意すべき3つのチェックポイントを紹介します。

5-1.契約期間・更新・解約条件

契約期間は2年〜3年であることが一般的で、途中解約の可否や違約金の有無も契約内容によって異なります。将来的に土地の用途を変更したくなった場合や、相続による名義変更が発生した場合にも備えて、柔軟な契約条件を求めることが大切です。

5-2.対応体制

トラブルが発生した際の初動対応・復旧までの流れなど、運営会社の対応体制も事前に確認しておくと安心です。

5-3.事業終了時の条件

契約満了時に更新するかどうかの判断基準や、終了後に土地がどう扱われるかも重要です。原状回復義務や撤去費用、清算方法まで記載されているかをチェックしておきましょう。

6.まとめ

一括借り上げ方式は、駐車場経営における空車リスクや日常の煩わしい管理業務からオーナーの負担を軽減し、安定した収益を実現できる運営スタイルです。特に「手間をかけずに土地を活用したい」「将来を見据えた安定した資産運用をしたい」「他の仕事や家庭と両立したい」と考える方にとって、非常に相性の良い選択肢といえるでしょう。

ただし、長期的な影響を及ぼす項目も多いため、内容をしっかり確認することが大切です。トラブルのない駐車場経営を実現するためには、信頼できる運営パートナーを選ぶことが成功の鍵となります。

NTTル・パルクでは、一括借り上げ方式を通じて「収益の安定化」と「オーナー負担の最小化」の両立を目指したプランをご提案しております。駐車場経営のご検討段階からでも丁寧にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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